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更新日:2018年3月30日

平成13年度伊奈・谷和原丘陵部一体型特定土地区画整理事業現地調査議事録

別紙2

平成13年度
茨城県公共事業再評価委員会
伊奈・谷和原丘陵部一体型特定土地区画整理事業現地調査議事録

日時平成14年1月25日金曜日

場所県南都市建設事務所現地事務所

事務局

事務局側の職員をご紹介させていただきます。県南都市建設事務所長です。新線沿線整備課長です。伊奈町都市建設課長です。谷和原村都市建設課長です。それでは早速議事に入らせていただきます。これからの進行は委員長さんにお願いします。

委員長

スケジュールが遅れていますので,これからは効率的に進めたいと思います。特に事業内容,進行状況についてご説明をいただくわけでございますが,私共としては出来るだけ地元の役場の方のご発言をよく聞きたいと考えますので,全体の進捗状況,その他についてはかいつまんでお願いを出来ればと考えております。
それでは早速でございますが,事務局の方から概要についてお話し願えればと思います。宜しくお願いします。

事務局

委員長初め,各委員の皆さま本当にお忙しい中ありがとうございます。まず,私の方から伊奈・谷和原丘陵部一体型特定土地区画整理事業の概要についてご説明をさせていただきます。尚,詳細につきましては,この後,事務所の伊奈・谷和原地区整備部長よりご説明しますので宜しくお願いいたします。
さて,伊奈・谷和原の丘陵地区につきましては平成5年5月31日に事業認可を取得してございます。その後,一次造成工事を行い都市計画道路や防災調整池の整備を進めておりまして,事業の金額で見ますと,12年度では33%,一次造成の面積で言いますと50%になっておりますが,現時点では事業費で約40%,面積では約60%の進捗を見ているところでございます。
今後は平成17年度に予定されておりますつくばエクスプレスの開業におきまして,駅へのアクセス道路となる都市計画道路の整備や,駅周辺の造成工事あるいはライフラインの整備を進めて参りたいと考えております。また,換地につきましては,平成12年7月から12月にかけまして,権利者に対する仮換地案を説明する供覧を実施しております。
現在は仮換地供覧の際に寄せられた意見要望を踏まえまして,仮換地案を修正しながら,順次仮換地の指定を進めていきたいと考えております。事業を進めていくにあたりまして,工費コストの縮減や産業廃棄物の処分に関する幾つかの課題がございます。伊奈・谷和原地区には1,100名の地権者がございますが,それぞれの方々の土地をお預かりして行って行く事業でございますので効率的な事業の実施により出来るだけ早く土地をお返しするとともに,地権者の方々と一体となって魅力あるまちづくりを進めていきたいと考えております。
最後に,一都三県にまたがる鉄道用地の取得状況でございますけれども,参考に申し上げますと,東京,埼玉県が100%になっております。千葉県が大分頑張りまして現在87%の用地確保ということでございます。また本県につきましては95%の用地確保になっております。そういうことで鉄道用地につきましては順調にいっていると考えております。
以上で説明を終わらせていただきますので,よろしくご審議をお願いします。

 

事務局

続きまして伊奈・谷和原丘陵部一体型特定土地区画整理事業の工事の進捗状況でございますがお手元のパンフレット及び張り出しの図面をご覧下さい。まず位置関係でございますが現況としては,常磐自動車道が南北に通っております。県道がつくば方面から伊奈町方面に県道谷田部小張線,それから谷和原方面にはつくば野田線が通っております。また伊奈町と谷和原村の行政界がこのように地区を入りくんで通っております。周辺は山林,畑,水田に囲まれ,南西の水田部とは12~13mの高低差で比較的なだらかな丘陵部となっております。
事業計画でございますが,つくばエクスプレスが南北に通っております。都市計画道路1号から7号まで,7路線を配置しております。都市計画道路1号,2号,3号につながる地区外部については,県が関連道路として都市軸道路あるいは県道野田牛久線,つくば野田線としてそれぞれ整備を進めているところでございます。
また,地区公園,近隣公園,街区公園を適宜配置し,それを有機的に結ぶ歩行者専用道路等を配置しております。地区内の雨水は下水道の雨水管を通して,4カ所の調整池等に集めて河川等に放流する計画であります。その他下水道上水道等ライフラインの整備を町村と協力しながら進めているところでございます。
土地事業計画は駅周辺を商業系といたしまして,誘致施設,計画住宅あるいは共同住宅,その他一般住宅を計画し,小学校2校,中学校1校を計画してございます。面積274.9ha,計画人口1万6000人でございます。
以上が現況と計画の概要でございます。工事の進捗につきましては,お手元の資料をご覧いただきたいと思います。
当地区は平成5年度から造成工事に入りまして,都市計画道路,防災調節池等の整備を進めておりまして,平成12年度末までに一次造成,工事必要面積の50%の造成を完了してございます。
下の表でございますが,事業の進捗状況,事業ベースでは781億1,600万円のうち,平成12年度のベースで255億4,200万円,進捗率が33%でございます。内,基本事業費,これは都市計画道路を作る費用でございますが,これが41%の進捗でございます。
それから工事の進捗状況でございますが,都市計画道路10,580mございまして,その内の41%が済んでおります。それから一次造成は全面積で244.1haございますが,そのうち122.7haを行っており,50%の進捗でございます。それから調節池と調整地,4カ所ありますが,いずれも概成しております。下水道につきましては,18%の進捗でございます。
続きまして,(2)の1.の換地の進捗状況でございますが,当地区の換地作業につきましては平成10年度に当初事業計画を変更して修正作業に入りました。平成12年度に,先程説明がありましたように,仮換地案を供覧し,このときの意見等を踏まえた仮換地案の修正作業を現在も実施しているところであります。また,仮換地案の修正が済み,合意形成の済んだ所である鉄道施設区に係わる換地でございますが,審議会の答申を受けて平成13年度に仮換地の指定をすべて終わる予定でございます。
下にございますが,平成10年度に土地利用計画の見直し,大きくは「共同住宅区」「集合農地区」を設けて,当該地区への換地の申し出を行いまして,それを踏まえた換地の設計に着手しました。
それから平成11年度には換地を行う際のルールとして「換地設計基準」,あるいは「小規模宅地等の取り扱い」を定め,仮換地案を策定しております。そして平成12年7月から12月まで6カ月に渡りまして権利者に対して,仮換地の供覧と説明をしております。
次のぺージですが,仮換地の案に対して,約400人700件を越える意見と要望がありました。現在,意見・要望を踏まえ仮換地案の修正を実施中であります。
また,修正案で合意が得られた鉄道施設区につきましては,ここにありますように平成13年5月1日,平成13年11月6日に指定し,それからこれは予定でございますが,平成14年1月末に施設区関係の仮換地を指定する予定でございます。
次に2.の地権者の意向・意見でございますが,幾つかありますが,土地活用意向に応じた換地要望ということで,住宅地を要望あるいは商業地とか駅前付近を希望するとか,そんな希望でございます。
それから各筆を集約した換地を希望,バラバラにある土地をまとめてほしいという換地の要望がございます。それから,南面道路への換地の要望,希望,それから角地,換地形状に対する要望,例えば間口を広げてという要望もございます。
それに減歩率,清算金に対する要望。これは極端なのはノー減歩,ノー清算という要望もございます。そして換地以外の要望につきましては,早期の使用収益の開始,早く使えるようにしてほしいという要望がございます。
また宅地造成に対する要望でございますが,道路と宅地との高低差あるいは隣接との高低差,よう壁の設置などの要望がございます。
それから上下水道などの供給処理施設に対する要望,これは地権者の要望する通りに事業者側で供給処理施設を設置してほしいという要望でございます。
3.の今後の見通しでございますが,今年度末を目途に,現在の換地設計基準,換地割込方針に基づく仮換地案を決定する考えでございます。そして事業展開にあわせ,順次,仮換地の指定していく予定でございます。
次のページになるんですが,(3)の課題でございますが,1.全体的な事項と2.個別事項に別れております。
全体的な事項といたしましては,街づくり等について。街づくりについては官民を交えて様々な検討会を立ち上げてきたわけでございますが住宅需要喚起のために魅力付け等の検討の結果を街づくりにいかに反映するかという課題がございます。
それから全体事業の見直しとしては,産業廃棄物の撤去費用の財源をどうするのか,現在全体事業費の見直しの中で検討しております。また,事業費に係わる工事コスト縮減,あるいは街づくりに係わる整備水準を早急に決定して,全体事業費に反映させる必要がございます。
また工事コストの縮減としては,そこに3つほど書いてありますが,これは私共で現在もやっていることでございます。これ以外にもコスト縮減の検討を進めているところでございます。
次の整備水準の決定でございますが,住宅購入を希望する顧客のニーズも多種多様でございまして,魅力ある街づくりはどのような街づくりなのか,その場合の整備水準はどう決定すればいいのか,街づくりのメリハリをきちんと決めなければならないという課題がございます。
それから工事展開の検討としては,土地の処分計画に基づく効率的な工事展開が当然必要でございまして,事業費の効率的な執行を実施するうえで重要な課題であります。
次に2.の個別事項ということで,産業廃棄物の混入していた土地に対して強減歩をかけ,それにより確保される保留地処分金を撤去費用の財源の一部とするために,混入していた土地に対する土地評価基準を確定する作業がございます。
それから土地利用の見直しでございますが,街づくりに関する各種検討会を含め,土地利用を見直すべき点がございましたら,これを事業に反映する考えでございます。
それから用途地域の変更,地区計画については当然法的な協議がございまして,これを町村と一緒に取り組んでいきたいと思っているところでございます。
以上が事業進捗に係わる説明でございます。

委員長

はい,ありがとうございました。それでは引き続きまして,事業に対する地元町村の意向などにつきましてご説明をお願いしたいと思います。まず伊奈町の方からお願いします。

事務局

お手元の資料で説明させていただきます。伊奈町における当該事業の位置づけでございます。平成13年3月に策定いたしました第三次伊奈町総合振興計画において,「21世紀新しい町・伊奈」こちらを町の将来像といたしまして,つくばエクスプレス新駅開設を核とした,一体型特定土地区画整備事業を促進し,商業業務機能と住宅地を中心とした都市性の高い開発整備を図ると共に,自然環境との調和に配慮した街づくりを今年度も引き続き推進するよう位置づけられております。
また,同じく平成13年3月策定いたしました「伊奈町都市計画マスタープラン」,皆様の方に資料として提示させていただいています。こちらにおいて「伊奈町いきいき緑園交流都市」を都市づくりのテーマといたしまして,つくばエクスプレス新駅周辺を都市の顔,合流拠点と位置づけ交通ターミナル機能,商業業務機能,各種都市サービス機能の整備集約化を図り,人,物,情報が集中し,景観的にも美しい伊奈町の表玄関としての顔づくりを位置づけられております。
続きまして事業推進についての伊奈町の役割でございます。これまで地権者等の地元住民の調整,4・4方式における事業地内の県4割先買いの業務を受託,県と一体となった推進体制及び事業の進捗を目的として伊奈町の職員を県南都市建設事務所,土浦土木事務所,本庁道路建設課及び新線・つくば調整課など県の機関に派遣いたしております。
また平成14年度においてもこうした町職員を県に派遣いたしまして,県と一体となって事業推進を図ってまいりたいと考えております。
また,平成13年12月1日には,町内で機構改革を行いまして,新たに「つくばエクスプレス対策室」を設置いたしました。こちらのつくばエクスプレス対策室におきましては,つくばエクスプレスに関する鉄道事業,並びに土地区画事業に対してより協力的な推進体制をこちらの対策室の方で整えたいと考えております。
続きまして,関連基盤整備の進捗状況でございます。まず始めに,伊奈町都市下水路整備事業。こちらは第4調整池から,こちらに中通川という河川がございます。こちらの中通川まで水路の工事でございます。整備延長といたしまして,4591m,整備済み区間といたしまして3763m,進捗率82.0%でございます。
続きまして伊奈町の上水道の方になります。伊奈町の上水道は第五次拡張事業といたしまして,伊奈・谷和原丘陵部一体型特定土地区画整備事業の進捗に応じた配管整備を進めてまいりたいと考えております。この区域内でございますけれども,現在,整備計画といたしましては30143m,整備済みといたしましては60m,進捗率0.2%となっていますが,こちら今後,面開発,面の開発の進捗に合わせまして進めてまいりたいと考えております。
地区外の部分につきまして,4000m,進捗状況ゼロというふうに記載されていますが,こちらの4000mは今,伊奈町の方で事業中,もしくは計画をされております都市計画道路に埋設する計画でございまして,これはいわば将来形という形で考えております。
当面の間は,この伊奈・谷和原丘陵部の開発に合わせましては,伊奈町の既設管,北側からの既設管,東側からの既設管,この二系統を使って水需要に答えていきたいと考えております。水需要が増大するに対しましては,この既設管を増径いたしまして対応させていただきたいと考えております。
その他に,伊奈・谷和原地区に放射状に延びる幹線道路,こちらを計画してございます。
続きまして4番,事業推進上の課題・問題であります。ハード面といたしましては新旧住民の交流の場としてコミュニティーセンターなど集会場の整備を計画しており,施設の充実を考えております。また,幹線道路,緑道の整備によりまして新・旧市街地のアクセス向上を図ってまいりたいと考えております。
ソフト面では,町主催のイベント,町主催のイベントといたしまして「ふれあいの祭典」「町民体育祭」それから「凧揚げ大会」などがございますが,こちらを町主催のイベントや,また伊奈町には皆さんご承知だと思いますが,国の指定無形民族文化財の綱火というものがあります。こちらも綱火であるとか,各種文化活動を行っている団体を町のホームページなどで紹介いたしまして,新旧住民の交流環境や情報を提供するとともに支援・推進し,地域コミュニティーの醸成を図っていきたいと考えております。
続きまして,伊奈町が東京近郊にありながらも豊かな自然・田園環境を有しており,土地区画事業外縁部にあります樹林地で,この自然環境の保全を行い豊かな自然・田園環境と調和のとれたまちづくりを検討してまいりたいと思っています。
続きまして,伊奈町都市下水路整備事業は,全体事業費約24億円の事業でございまして,国の補助など4割の助成を受けながら事業を行っておりますが,6割が町の負担で,この町の負担が年々逼迫する財政状況においては多大なものとなっております。そのためにも,財源の確保といたしましては,安定した税収の確保を図ることが必要となっておりますので,本区画整備事業の早期の完成を望むものでございます。
最後に土地区画整備事業地内の土地所有者の皆さんは,つくばエクスプレスの開業,それに合わせた事業の完了を熱望しておりまして,事業の遅延が今問題となっております。以上でございます。

委員長

はい,ありがとうございました。それでは続きまして谷和原村さん。

事務局

まず最初に村におけます当該事業の位置付けでございますが,平成13年に作成いたしました谷和原村第三次総合計画並びに谷和原村の都市計画マスタープランにおきまして,当区域を谷和原村の新たな玄関口としてのイメージを創る住環境創出ゾーンとして位置付けまして,村将来の活性化を図るリーディングプロジェクトとしての重点手的な整備促進を図る区域と位置付けをいたしております。
次に,2番目の事業推進についての村の役割でございますが,事業推進に当たりましては,一番に地元地権者等の協力が不可欠であると思います。村は茨城県と地元地権者等とのパイプ役割を果たしております。
また,地区外における公共下水道並びに上水道等につきましては,区画整備事業の進捗合わせまして町村において整備をしております。
さらに,事業者であります茨城県と共に,商工会並びに民間企業のノウハウ,意見を取り入れるなど,需要喚起の戦略を進めていかなければならないと思っております。
次に3の関連基盤整備の進捗状況でございますが,まず最初に上水道でございますが,上水道の給水につきましては,現在村中央部に浄水場がございます。この浄水場から配水管を通して当該区域に給水するということで,現在事業を進めているわけでございます。区域外につきましては事業費ベースで34.5%の進捗を見ております。
また,下水道でございますが下水道につきましては,村単独ではなく谷和原・伊奈下水道組合という一部事務組合がございます。その一部事務組合におきまして,現在,本村の西部地域に処理場がございます。ここを拡張整備いたしまして,ここで処理するということで現在関連事業を整備している状況でございます。
整備状況につきましては,区域外については,進捗率が80.2%,処理場の増設が約27.1%,中継ポンプ場,途中に中継ポンプ場が出来たものでございますが,これにつきましては57.4%。というような形で現在区画整理事業に合わせまして整備しているのが現状でございます。
またこの他,都市計画道路玉台橋・西楢戸線でございますが,整備延長6,070m予定しておりますが,この内現在50%の進捗状況でございます。
また東楢戸台線,整備計画延長5,580mあるわけでございますが,現在未着手の状態で,整備が大変遅れています。これにつきましては,交通条件や日常生活の利便性向上のためにも,早期に完成をお願いいたしまして,都心回帰等による人口の減少に対応すべきではないかと考えております。
次に,4の事業推進上の課題・問題点でございますが,まず,区画整理事業区域内の土地所有者の方は,平成17年のつくばエクスプレス開業と合わせた事業完了を強く望んでいるのが現状でございます。従いまして,事業の早期完了を事業者である茨城県にお願いしたいというところであります。
次に,まちづくりにおける宅地需要喚起のために,小,中学校及び公民館等の建設財源の確保,あるいは建設の時期が問題点として考えられております。
次でございますが,アパート等の賃貸住宅建設資金の融資制度の確立についても検討を要するのではないかと思っております。
次に,新市街地と自然・田園環境が調和し,個性豊かな暮らしを創造するまちづくりを如何に実践していくかが重要だと考えております。現在,当該区域に近接して,市民農園を整備する検討を進めております。
次に村として,2極分散化する市街地を道路網,緑のネットワーク等により結びつけまして,都市としての一体化を図ることが重要であると考えております。現在,新旧住民が共に村の緑地空間を楽しめる場所として,村の北部に大規模な公園整備を進めております。また,村の中心である役場周辺においては,新旧問わず住民が自然に集まるような空間を創出することが課題となっております。以上でございます。

委員長

はい,ありがとうございました。それではこれから委員の皆さまからご意見,あるいはご質問出してもらうということになるわけですが,順不同で参りますので,何かお気づきの点がございましたらお願いをしたいんですが。
地元の方が平成17年度のつくばエクスプレスの開通に合わせて,こちらの方の区画整理事業の完成,あるいはまた,公民館,小学校の公共施設の建設と要望されているようなんですけれども,大体地権者の方,あるいは,この図面で拝見すると既に民間で分譲された住宅団地などが一部かかったりしている所があると思うんですよね。そういう方のご意向とかどうなんですか。この図面で言うと,伊奈町の方になりますか。北の方ですね。この辺の住民の皆さんはどういうことなんでしょう。本当にいいんだろうか,ということなんですね。

 

事務局

はい,もちろん駅の開業というものは地区のみならず町民が期待しているものでありまして,また,こういった面の中で常に新しい情報を得て,自分たちの土地活用を図りたいと考えております。皆さん,こちらの面開発に対する期待というものは大きいと考えております。

委員長

皆さんそういう期待をもってらっしゃるということですね。それで,こういう方についても,計画にかかっている方は減歩がかかっているというふうに考えていいんですか?

事務局

はい,そのとおりです。また,小規模宅地の方につきましては別の取り扱いをしています。

委員長

そういう住宅はどの様な取り扱いをしているんですか?

事務局

これにつきましては,そういう宅地に関する特別な基準ということで,区画整理の審議会の中でそれを審議していただいて,ある程度の基準を作って減歩する。そんなことになっています。それによって減歩等を行う考えであります。

委員

ある程度以下の方の減歩は普通より下げてという基準があるということでいいんでしょう。減歩率を薄くするということとは違うんですか?

事務局

清算金の徴収で行うということです。

委員

清算金の方なんですか。

委員

区画整理の完成というはよく分からないのですが。17年までくらいには道路,上下水,もちろん宅地造成も含めて,あと仮換地が指定されているという形で供用できる地区というのは,この中でどの辺で大体どれくらいなんですか?

事務局

正式なものではないんですが,一応担当者間でオーソライズされているのは,駅開業までには地区の整備全部はできません。駅が今,この辺ですね。この辺の約23haというところ。供給戸数も2百数戸くらい。
駅周辺の街並みが整えられる程度は整備しようということで,考えているんですが,その面積と住宅供給戸数も,ちょっと検討中なので,それはもう少し時間いただきたいと思うんですけれども。
それとH17で,まあそれくらいで,その後の展開も先程地域の皆さんから出来るだけ早くということなんですけれども,住宅需要の動向を見ながら,要するに私共の区画整理も借り入れ金でやっているもので,売れないというとちょっと語弊があるんですが,金利が嵩んでいくと大変なので,需要を見ながらやりたいということで,一期には駅周辺をまずやっていきたいと。
その売れ具合を見ながら順次広げていくということで,駅周辺が平成17年度,次のステップがですね,いわゆる金利が発生しないお金というものがありまして,それは国庫補助事業の道路整備でございます。幹線道路をわっとやろうと,そういうのを作っていくのが二期なんですが,そういう道路を作るとその周辺の土地利用が図れる,こういう幹線道路の周辺が図れる,ここを確認して,次に道路を延ばしていって,道路の両サイドをやるというのが二期目です。
その二期目がいつ頃かと言ったら,やはり22~3年になってしまうのかなと思うんですが。で,その後が地区全体を完成させるという,三つ目です。17年の開業を一期目で照準を定めて,その次に地区内の幹線道路を完了させていくのが二期目で,まあ,三つ目の目標が地区全体を完成させる予定でございます。
これはまだ国とは相談していませんが,20年半ばくらいまで事業期間としては必要になるのかなと思っています。新線が開業して,それこそ南の方からすごい数の転入が増えてきて,我も我もという声があれば,それに応じて宅地を提供していきたいと思っていますが,最初はやはり様子を見るというか,良いものを作って評価を高めたいというのが考えでございます。

委員

減歩率はどのくらいで,そして地価の低下との関係で,それが現時点で確定できるものなのかどうか?

事務局

この区画整理は,いわゆる県内の常磐新線の区画整理というのは特殊な区画整理でございまして,と申しますのは減歩率を約4割とされている。ですから,いくら事業費がかかろうとも地権者の皆さんからは,平均で4割以上のご負担はもらえない仕組みとなっています。

委員

例えばお金が足りないないというときには?

事務局

そのために区画整理が始まる前に,4割先買いというのをやっておりますので,それを使わせていただいて売却益を活用させていただくということで考えています。

委員

それでもし地価が低下して十分ではないという場合にはどういうふうに処理するんですか?

事務局

先程の減歩率固定の中での地価低下の対応は,今までにない国補助の事業を国に創設してもらうとかですね。平均が平米10万と考えているわけですが,千葉県とか埼玉県はそれ以上の額で考えてますので,私共もそれは魅力付けで負けなければ,広い安いということで売れるのではないかと思っているんです。
魅力づくりの事業ができて,事業という意味は別な事業でやっていく。区画整理以外の事業ですね。魅力付けに区画整理事業のお金を出すのではなくて,それはそれで別な公共事業でやっていただいて,魅力作りしていただく。全庁的な仕事として取り組むべきことになっています。

委員

4・4方式というのは?

事務局

はい,4割先買い,先買いというのはあらかじめ4割の土地を先買いして,これを売って事業費に充てる方式です。4割先買い4割減歩で4・4方式です。正式には土地所有者の方の土地の4割。それぞれの地権者が100坪づつ土地をもっているのであれば,40坪づつまず譲っていただくという。残りの60坪について,4割減歩するという考え方でやってきました。平均ですけれども。

委員

先買いの残りの6割のまた4割が減歩ですか?すると従前の土地の36%が残るということですか。

委員

今との関係なんですけれども,結局この前の委員会の雰囲気なんかでは,本当に売れるのっていう,当然売る対象として保留地と,それから今まで買った土地はほとんど公共用地で使ってしまうんですか?先買いの4割は。

事務局

いえ,先買地の4割については民有地と同じく平均4割の減歩がかかります。また減歩は公共用地に当てる分と事業費に当てられる分があります。残る土地は県有地として県が分譲することになります。

委員

そうすると民有地があって,県の土地を生かす分があるわけですね。大体保留地面積というのはどのくらいあるんですか?保留地と先買いということで。

事務局

それが併せて24haと48ha。

委員

保留地としてそこで県が所有するのは何ha?

事務局

24ha。

委員

先買い地として県が所有するのは?

事務局

48ha。

委員

24haの48ha。

委員長

88haの換地として48haが,その売却に当てられるということ。

事務局

事業計画上はそれがきっちり平均10万で売れないと,ペイしない計画になっています。

委員長

そういうこと。つくば市の手代木地区については県の方も諦めたというか,休止か中止ですよね。そういう事を考えると,第一期の駅周辺だけをやるとか,あるいは金利のかからないお金で道路整備だけやると,後はもうやりませんという考え方もあるんじゃないかという気もするんですが,どうですか?

委員

全部やって本当にペイして,あるいは県が既に買っている所。そうか,それはまとまってないから,全部やらないとだめか。

事務局

つくば市というか伊奈・谷和原は大体手を掛けている部分もありますし,そうすると地権者間に不公平が出るんですよね。ですから,この地区は仕上げないと。ただ,期間的な問題はまた別にしてですね,最後まで行わないといろいろな問題が出てきます。

委員長

多少延びるかもしれないけれども,全面的に。

事務局

先程の説明にもありましたように,一次造成が現地点で6割くらいいってますので,後4割くらいの残りです。一次造成が終われば,民間も入っていいという方が一杯出てきますので。使えるようなのが目に見えてきますので。

委員

仮換地は全域指定し造成を終わらせ,宅地利用ができるような状態で駅がオープンという話ですか?

事務局

平成17年は駅周辺だけです。宅地利用については,下水道は入ってないけど使いたいという方がいらっしゃれば出来るだけ早い機会に暫定で利用させるという考えもあると思います。

委員

使わせるのは,最後まできちんと整備してからなんて考えるとですね無駄があるかもしれない。一次造成が終了しているのは駅周辺の色の染まっている部分だけですか?

事務局

いいえ,着色部全体。全部です。

委員

こういう所,この抜けている所がまだ何もやっていないという所なんですね。

委員長

大体色が塗ってある所は手が加わったということね。

事務局

この白い部分以外は一次造成を行っていますので大体6割方が概成しています。

事務局

一次造成工事はどこから売るかという方法ではなくて,この事業が始まったころは,地区全体の工事,効率,経済性の発想から雨水排水計画とか土量バランスを考えて工事を行ってまいりましたのでこういうことになっています。これからはどこから先に売るかという仕掛け方が必要と思っています。

委員

人口移動はどれくらい入ってくると試算していますか?

事務局

1万6千人。

事務局

1万6千人が新たに移動する。

委員

民間も含めて5千戸ですね。

委員

駅周辺は商業施設とかになっているんだと思います。その時期は第一期だとすれば17年度ですね。引き合いとかそういう話は出てきているんですか?

事務局

あります。

委員

核店舗とか誘致店舗とかそんなのは内々に決まっているとか。

事務局

まだそんな所まではいってません。

事務局

今の時点ではまだ分譲単価というのが出てございませんので,行きたいなというのに,ここはいくらですとは説明できなくて,その値段では遠慮したいとかですねとか,じゃあ見にいきたいとかいろいろあるんでしょうが,まだ値付けをやってませんので。

事務局

民間でもかなり,民間同士で共同とかスーパー街区をもっている人もいますから,その人がそこでやりたいという話はありますね。伊奈・谷和原は単価も安い。地元でも結構うちの方には問い合わせとか,あるいは不動産会社が入って売買したりして,分筆したりするから売れているのは分かるですが,現在も結構うちの方に来ているんですよね。
民間は鉄道開通を目玉にかなり売れるという考えをもって不動産屋も結構動いています。そういう意味では鉄道がいつ来るんだというのが一つの目安であり目玉です。

委員

ハウスメーカーもいつ買えばいいのかというタイミングを見計らっているんだ。

事務局

開業の1年前かな,2年前かなと。

委員

仮換地に対して様々な意見が出ているようですけれども,処理不可能な程の問題はないということですか。

事務局

一番多い意見としては,ノー減歩,ノー清算です。特に過小住宅。この区画が40坪くらいですから,減歩を取られると住んでいられなくなってしまうこともあって,清算金での対応ということになるんですが,これについてはいろいろと今説得しているところでございます。
土地は取らないけど清算金でお願いしますよということで,概ね進行してきてまして。対象者の2割については減歩緩和の申し出をしております。その方々の減歩緩和については清算金でお願いしますという形に今のところなつています。
具体的に今のところ清算金がいくらとは県としても出していませんが,これはこれから換地処分をするときに明示します。

委員長

その他,どうでしょうね。

委員

やはり1万6千人というのは,これからの時代には大きすぎる。宅地造成をしてそのままおいて置くという状況が問題になると思います。それを工夫してというお話しがありますけれども,他のもっと都内に近いところでも工夫していると思うので,余程何か思い切った工夫がないととても難しい。
茨城県内の課題ですので,地元だけではなく皆で考えていかなければならないかなと思うんです。地主さんもちゃんと売れなければ困るわけでしょうから,地主さんにもう少し協力をお願いする部分もあるのではないかという気がしています。
私共はつくばで定期借地のつくば方式というのを開発して実践しているんですが,そういう新しい借地の方式というものを当てはめることはできないのかなと感じています。

委員長

ご意見として伺っておいていただければと思いますね。
私が関心もっているのが,常磐道が通りましたよね。ちょうど南北に,それから新線が入って来て,今度こういう大きな土地区画整理が出てきて,一体この住民の人はどういうふうに自分たちの生活設計を考えているのかなというのが一番の関心があったところなんですね。
事業そのものが成り立つ,あるいは成功を願うというのは当然ですけど。その辺は割合,どちらの自治体も皆さん方の賛成があって,時間はかかるけれどもこういったことでいいということなんでしょうかね。

委員

これは事業ですから,どこかの段階で終了するわけですよね。その終わり方をどういうふうにするか,売れ方を見ながらという話はあったんですが,進め方としてはですね。
けれどもどっかの段階で終わらなきゃいけないんで,そのイメージをきちんとしておかないとおかしなことになるんじゃないか。

事務局

あの終わり方というか,終わりという言葉を使うのが3つくらいあると思うんですよ。まずは国が付ける補助金が終了というのがひとつあります。全部使い切ったと。
もう一つが工事が大体終わってしまったと。先ほどから言っていた清算金の徴収という作業があって,これこそ全く事業としての完了。その際に換地処分というのがあります。工事が完了したときに入ってくるお金と残っている借金を比較して大体トントンか少し収入が多いかなというくらいに終われればいいんですが。一つ目の最初の補助金が終わった段階で残りの工事を土地の処分を行いながら進めるという使命を果たすのが大変なんです。

委員長

ありがとうございました。これから工事現場を見学しまして現地解散ということにします。

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